Investir en Résidence étudiante
Un déficit structurel de logements étudiants
Le marché de la résidence pour étudiants est un marché porteur dont la demande est en constante augmentation. Investir dans ce type de résidence, pour sa retraite ou pour générer des revenus complémentaires, est un placement judicieux, à condition de faire les justes arbitrages et de connaître les fondamentaux de ce marché.
Un effectif d’étudiants multiplié par 2 depuis les années 1980
2 étudiants sur 3 sont logés hors du domicile familial
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. La population étudiante en France atteint un effectif de près de 2,5 millions et n’a cessé d’augmenter ces 30 dernières années. La France se situe d’ailleurs au 3ème rang mondial des pays d’accueil d’étudiants étrangers. Par choix ou par nécessité, 2/3 de ces étudiants quittent le domicile des parents, plus de 1,6 million d’entre eux devant trouver une solution de logement durant leurs études secondaires.
Un parc de logements insuffisant
Le parc des logements spécialement destiné aux étudiants est évalué à un peu plus de 341 000 logements et se décompose de la sorte :
L’offre du parc public couvre seulement 15 % des besoins. Dans un contexte de pénurie, la quête d’un logement étudiant peut s’avérer très laborieuse. 30 % des étudiants qui disposent d’un logement distinct du domicile familial déclarent avoir trouvé leur appartement difficilement.
A la fois de plus en plus nombreux et de plus en plus mobiles, les étudiants se heurtent régulièrement à la difficulté de trouver un logement. Phénomène pourtant historique, cette pénurie de locations étudiantes ne cesse de s’amplifier et les mesures de l’Etat ne peuvent suffire à résoudre ce problème.
Ainsi, face à ce déficit chronique, le développement du nombre de résidences étudiantes privées est une réponse incontournable, allant dans le sens des démarches politiques actuelles.
Pour combler ce besoin, le parc de ces résidences privées devrait franchir la barre des 1 500 résidences en exploitation à l’horizon 2020 (Étude Xerfi – juillet 2014).
La résidence étudiante, une solution d’investissement attractive
La résidence étudiante une solution séduisante et complète
La résidence services pour étudiants représente une réponse « clés en main » très appréciée de son public :
Face à une offre privée en logements traditionnels, rare et chère, la résidence services est un modèle très prisé de l’étudiant mais aussi de ses parents. Cette formule avec services intégrés connaît un réel succès puisqu’elle représente à ce jour 35 % du marché des logements spécialement dédiés aux étudiants, un chiffre en constante progression.
Un investissement qui conjugue confort de gestion et rendement performant
Modèle largement plébiscité par les étudiants et leurs parents pour les raisons décrites précédemment, la résidence services pour étudiants présente tout autant d’avantages pour l’investisseur en comparaison avec un investissement en logement locatif traditionnel.
| Comparaison avec un investissement locatif traditionnel | ||
| STUDIO LOUÉ NON MEUBLÉ (1) |
STUDIO EN RÉSIDENCE ÉTUDIANTE (2) |
|
| RENDEMENT BRUT | 3,60 % | 4,20 % |
| DETAIL DES CHARGES | ||
| Gestion locative | 7 % | - |
| Assurances 2,95 % + 1,55 % (loyers impayés, vacance, protection juridique) |
4,5 % | - |
| Charges de copropriété non récupérables (syndic, assurances, travaux, etc.) |
≈ 2,4 % | ≈ 1,8 % |
| Frais de relocation (1 mois étant à la charge du propriétaire et 1 mois à la charge du locataire, sur une hypothèse d'un changement tous les 2 ans soit ½ mois de loyer par an) |
≈ 4 % | - |
| Risque d'absence de locataire entre chaque location (8 à 10 semaines par an selon l'observatoire CLAMEUR soit un mois de loyer par an) |
≈ 8 % | - |
| Entretien appartement à la charge du propriétaire (réfection peinture, sols,etc. soit ½ mois de loyer par an) |
≈ 4 % | ≈ 1,8 % |
| TOTAL DES CHARGES | 29,9 % | 3,6 % |
| RENDEMENT NET | 2,52 % | 4, 02 % |
| (1) rendement calculé sur la base du loyer / prix d'acquisition TTC (2) rendement calculé sur la base du loyer HT / prix d'acquisition HT |
||
Pour obtenir un confort de gestion identique, un investissement en immobilier classique nécessite l’intervention d’un administrateur de biens professionnel de la gestion locative, impliquant des dépenses complémentaires, notamment à chaque changement de locataire. Dans la cadre d’un logement étudiant où le turnover est souvent important, l’impact de ces frais peut avoir une incidence directe sur le rendement initial.
En opposition à ce modèle, un investissement en résidence services propose le versement d’un loyer lissé sur l’année net de charges liées aux relocations et à l’exploitation quotidienne du logement.
Les seniors de 60-74 ans, notamment avec l’arrivée des premiers baby-boomers, sont plus actifs que leurs aïeux. Ils représentent une population ouverte d’esprit mais aux exigences pointues. Ils pourront aisément être séduits par des concepts originaux.
A l’inverse, la tranche d’âge des plus de 75 ans commence à ressentir les premiers signes du vieillissement. Ils n’ont pas les mêmes attentes que les jeunes seniors. Ils placent le besoin de sécurité au centre de leurs critères de recherche.
Les facteurs clés de succès d’un investissement en résidence étudiante
Privilégier les villes résolument étudiantes
Même si cela peut sembler évident, le critère primordial pour un investissement réussi dans ce secteur est le choix de la localisation. Il est donc essentiel de privilégier les villes qui attirent une population étudiante suffisante et pour lesquelles un manque de logements pour cette catégorie de clientèle a été identifié. (Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Toulouse, Rennes, Nantes..)
Opter pour des résidences qui répondent aux attentes des étudiants et de leurs parents :
Valider la cohérence du loyer avec le marché locatif local en tenant compte des prestations de la résidence
La population étudiante dispose, de manière générale, de moyens financiers limités. Même si l’on tient compte des aides existantes (APL notamment), le positionnement tarifaire des résidences doit être prudent. Le niveau de loyer doit donc faire l’objet d’une étude de marché rigoureuse ayant pour but d’apprécier la cohérence économique globale du projet :
S’assurer de la juste valeur d’achat du logement
De la même manière que pour la valeur locative, il conviendra de vérifier que la valeur patrimoniale de l’investissement en résidence étudiante est en adéquation avec le prix de l’immobilier traditionnel local.
La résidence services étudiants représente une réponse adéquate aux besoins des étudiants et aux attentes de leurs parents, alliant sérénité et convivialité. Cependant, dans l’objectif d’investir dans un actif performant et pérenne, il conviendra de prendre en compte les qualités immobilières du support envisagé et l’adéquation des services avec les besoins des résidents.
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